posted by: Hubert Schwarz
Utworzono: 19 kwiecień 2013

Zaspokojenie wierzyciela hipotecznego a wykreślenie hipoteki


Hipoteka jest ograniczonym prawem rzeczowym, która zabezpiecza wierzytelność powstałą z określonego stosunku prawnego. Ustanowienie hipoteki umożliwia wierzycielowi zaspokojenie się w pierwszej kolejności z nieruchomości bez względu na to komu przysługuje prawo własności. W chwili wygaśnięcia w całości wierzytelności zabezpieczonej hipoteką należy złożyć wniosek o jej wykreślenie, albowiem mimo wygaśnięcia hipoteki formalnie wciąż ona figuruje w dziale IV księgi wieczystej, gdzie jest wpisywana.


Zdarzeniem, które w obrocie najczęściej pociąga za sobą wygaśnięcie hipoteki  jest zapłata, czyli najczęściej właściciel, będący zarazem dłużnikiem osobistym, zaspokaja wierzyciela hipotecznego. W ten sposób dochodzi do wygaśnięcia wierzytelności, a zgodnie z art. 94 ustawy o księgach wieczystych i hipotece wygasa również hipoteka.

Wykreślenie hipoteki jest dokonywane w postępowaniu wieczystoksięgowym, w którym sąd rozpoznaje sprawę w oparciu o treść i formę wniosku, dołączone do wniosku dokumenty oraz treść księgi wieczystej. Przepisy nie wymagają, aby to wierzyciel wystąpił z wnioskiem o wykreślenie hipoteki zobowiązując go jednak, aby w razie wygaśnięcia hipoteki dokonał wszelkich czynności umożliwiających wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej. Do czynności tych zaliczyć należy wydanie przez wierzyciela dokumentu zawierającego oświadczenie, że wierzytelności zabezpieczone hipoteką zostały w całości spłacone, a tym samym doszło do wygaśnięcia tych wierzytelności. Przepis ten nie wymaga, aby oświadczenie wierzyciela zawierało zgodę na wykreślenie hipoteki, choć w praktyce często taka zgody jest zawarta.

Podstawą wykreślenia hipoteki są przynajmniej dokumenty z podpisem notarialnie poświadczonym, a zatem forma aktu notarialnego jest również prawidłowa. Wyjątkiem od tej zasady są przepisy prawa bankowego, które nadają dokumentom bankowym moc dokumentów urzędowych, a zatem stanowią samoistną podstawę do wykreślenia hipoteki.

Koszt - taksy notarialnej - jeżeli strony nie umówiły się inaczej, ponosi dłużnik zgodnie z art. 462 § 3 kodeksu cywilnego, który obciąża dłużnika kosztami uzyskania pokwitowania od wierzyciela. Jeżeli wierzyciel sam pokryje koszy wydania dokumentu potwierdzającego wygaśnięcie wierzytelności to może domagać się zwrotu poniesionych kosztów od dłużnika. Koszt wniosku o wykreślenie hipoteki to zgodnie z art. 46 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych 100 zł, chyli połowa opłaty należnej od wniosku o wpis w księdze wieczystej. Koszt wniosku o wykreślenie hipoteki pokrywa wnioskodawca.

Jeżeli wierzyciel odmówi dokonania czynności mających na celu wykreślenie hipoteki obciążającej księgę wieczystą właścicielowi przysługuje w takim wypadku prawo do wytoczenia powództwa na podstawie art. 10 ustawy o księgach wieczystych i hipotece o usunięcie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym. Takie stanowisko zajął również Sąd Najwyższy – Izba Cywilna w wyroku z dnia 16 listopada 1998 r., I CKN 885/97.

Sprawy o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym należą do właściwości sądów rejonowych i rozpoznawane są w trybie procesowym. Ciężar dowodowy w takim postępowaniu spoczywa na powodzie, który musi wykazać, iż faktycznie zachodzi niezgodność księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, co uzasadniałoby usunięcie wpisu, w tym również wykreślenie prawa, np. hipoteki.

Zaspokojenie wierzyciela oznacza wygaśnięcie wierzytelności, co pociąga za sobą również skutek wygaśnięcia hipoteki, ale nie oznacza wykreślenia hipoteki z urzędu. Warto zatem zadbać o uzyskanie odpowiednich dokumentów od wierzyciela w chwili zaspokojenia, albowiem złożenie nieprawidłowych dokumentów w sądzie wieczystoksięgowym skutkuje oddaleniem wniosku o wpis i utratą wniesionej opłaty sądowej, a w przypadku braku jakichkolwiek dokumentów zmuszeni jesteśmy wystąpić z powództwem o uzgodnienie treści księgi wieczystej.

do góry