sztuka
korzystania
z prawa

posted by: Hubert Schwarz
Utworzono: 29 grudzień 2014

Odstąpienie od umowy przedwstępnej

Na podstawie umowy przedwstępnej strony zobowiązują się w przyszłości do zawarcia umowy przyrzeczonej. W przypadku, gdy jeden z kontrahentów uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej, mimo upływu terminu do jej zawarcia, umowa nie wygasa, lecz dalej wiąże strony. Rezygnacja ze zobowiązania jest możliwa tylko w określonych przypadkach, dlatego ważne jest takie skonstruowanie umowy, które zabezpieczy interesy zaciągającego zobowiązanie i umożliwi mu wycofanie się z przyjętego obowiązku.

Podstawowym sposobem rezygnacji z umowy przedwstępnej jest zawarcie porozumienia, na podstawie którego strony rozwiązują umowę. Konieczne jest zatem uzyskanie zgody drugiej strony na anulowanie zobowiązania i dodatkowo zachowanie odpowiedniej formy porozumienia. W przypadku, gdy umowa przedwstępna została zawarta na piśmie, wówczas rozwiązanie umowy również wymaga formy pisemnej. Należy jednak pamiętać, że dla rozwiązania umowy zawartej przed notariuszem zawsze konieczne jest zachowanie formy aktu notarialnego.

W przypadku, gdy nie jest możliwe osiągnięcie porozumienia z kontrahentem, jedyną metodą rezygnacji ze zobowiązania jest skorzystanie z prawa odstąpienia. Prawo to nie przysługuje jednak automatycznie. Aby możliwe było odstąpienie od umowy przedwstępnej, koniecznie jest wprowadzenie do umowy jednego z dwóch zapisów, a mianowicie umownego prawa odstąpienia lub zastrzeżenia zadatku.

Skuteczność zapisu dotyczącego umownego prawa odstąpienia jest uzależniona od spełnienia warunków określonych w art. 395 Kodeksu Cywilnego, zgodnie z którym: ,,można zastrzec, że jednej lub obu stronom przysługiwać będzie w ciągu oznaczonego terminu prawo odstąpienia od umowy. Prawo to wykonuje się przez złożenie oświadczanie drugiej stronie”. Z powołanego przepisu wynika, iż przesłanką ważności zastrzeżenia umownego prawa odstąpienia jest określenie terminu, w którym odstąpienie może nastąpić. Wskazanie terminu może nastąpić w dowolny sposób, zarówno poprzez podanie konkretnej daty, jak i przez odwołanie się do konkretnego zdarzenia, które z pewnością nastąpi w przyszłości. Istotne jest, aby termin, w ciągu którego można zrezygnować z umowy nie był jednak zbyt odległy, ponieważ druga strona nie może pozostawać zbyt długo w niepewności, czy zobowiązanie będzie ją wiązać, czy jednak umowa zostanie rozwiązana. W przypadku prawidłowego sformułowania zapisu umownego, strona której przyznano prawo odstąpienia, może zrezygnować z umowy bez potrzeby uzasadnienia swojej decyzji. Konieczne jest tylko zachowanie formy pisemnej dla oświadczenia o odstąpieniu.

Z prawa odstąpienia będzie można także skorzystać, jeżeli strony wprowadziły do umowy zastrzeżenie zadatku. Stosownie do art. 394 Kodeksu Cywilnego: ,,w braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron, druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej”. Z brzmienia powołanego przepisu wynika, że w przypadku uchylania się przez kontrahenta od zawarcia umowy przyrzeczonej, druga strona może odstąpić od umowy bez konieczności wyznaczania dłużnikowi dodatkowego terminu na wykonanie zobowiązania. Zadatek umożliwia zatem szybkie wycofanie się z umowy przedwstępnej, a jednocześnie pozwala na otrzymanie odszkodowania od drugiej strony za jej nierzetelne postępowanie, bez konieczności udowadniania wysokości poniesionej szkody. Osoba, która rezygnuje z umowy może bowiem otrzymany zadatek zachować, a jeżeli go sama wręczyła, jest uprawniona do żądania zwrotu zadatku w podwójnej wysokości.

do góry