koszty zakupu mieszkania od dewelopera

KOSZTY ZAKUPU MIESZKANIA

 

Ważnym elementem procesu zakupu mieszkania jest kalkulacja kosztów. Wydatki te to przede wszystkim wynagrodzenie notariusza (taksa notarialna), podatek od czynności cywilnoprawnych, a także opłaty sądowe. Warto również rozważyć zaopiniowanie umowy deweloperskiej przez radcę prawnego lub adwokata specjalizującego się w prawie konsumenckim.

 

TAKSA NOTARIALNA

Umowa przenosząca własność („finalna”, podpisywana po wydaniu lokalu i wydaniu przez inspektora nadzoru budowlanego pozwolenia na użytkowanie) musi być zawsze zawarta w formie aktu notarialnego. Jednak również umowa deweloperska powinna być zawarta w tej formie, chociaż przepisy prawa tego nie wymagają. Korzyściom, jakie daje podpisanie umowy deweloperskiej, będzie poświęcona prelekcja na Dolnośląskich Targach Mieszkań we Wrocławiu, dlatego też polecam zainteresowanym tą tematyką uczestnictwo w Targach.

Przepisy określają maksymalną stawkę, jaką notariusz może pobrać  za sporządzenie aktu notarialnego. Jest ona uzależniona od wartości transakcji (ceny mieszkania), a oblicza się ją w następujący sposób:

 1)  do 3 000 zł - 100 zł;

  2)  powyżej 3 000 zł do 10 000 zł - 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3 000 zł;

  3)  powyżej 10 000 zł do 30 000 zł - 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł;

  4)  powyżej 30 000 zł do 60 000 zł - 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł;

  5)  powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł - 1 010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł;

  6)  powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł - 4 770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł;

  7)  powyżej 2 000 000 zł - 6 770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, nie więcej jednak niż 10 000 zł, a w przypadku czynności dokonywanych pomiędzy osobami zaliczonymi do I grupy podatkowej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn nie więcej niż 7 500 zł.

Tak obliczoną kwotę należy podzielić na pół. W ten sposób otrzymamy wynagrodzenie notariusza w kwocie netto (kwota brutto – czyli do zapłaty notariuszowi – będzie powiększona o podatek VAT, czyli 22%).

Przykład:

Pan Robert chce zakupić mieszkanie o wartości 250.000 zł. Jest to cena, którą zapłacił deweloperowi.  Cena mieszkania mieści się w przedziale określonym wyżej w pkt. 5, a zatem stosujemy wzór:

1.010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60.000 zł, co daje nam:

1.010 zł + 0,4% * (250.000 zł-60.000 zł)= 1.010 zł + 0,4%*190.000 zł = 1 770 zł

Następnie otrzymaną kwotę 1.770 zł dzielimy przez dwa, otrzymując: 885 zł, czyli kwotę netto taksy notarialnej. By otrzymać kwotę brutto, wystarczy pomnożyć ją przez 1,22 (czyli 22% VAT), co da 1.079,70 zł, którą to kwotę p. Robert powinien uiścić notariuszowi.

 

Oczywiście powyższe stawki są stawkami maksymalnymi – czyli notariusz może zaproponować kwotę niższą.

 

PODATEK OD CZYNNOŚCI CYWILNOPRAWNYCH

Dla umów sprzedaży wynosi on 2%, jednakże jeśli deweloper od sprzedaży mieszkania płaci VAT, wówczas podatku od czynności cywilnoprawnych nie trzeba opłacać. Oznacza to, że w przypadku zakupu mieszkania od dewelopera, podatek ten w ogóle nie wystąpi, zaś będzie on płatny w większości przypadków zakupu mieszkania na rynku wtórnym.

 

OPŁATY SĄDOWE

Zakup mieszkania wiąże się z koniecznością założenia dla mieszkania księgi wieczystej, wpisaniem do niej kupującego jako właściciela, w przypadku zaś finansowania kredytem bankowym – zazwyczaj także ustanowieniem hipoteki na rzecz banku. Każda z czynności dotyczących ksiąg wieczystych podlega opłacie sądowej. Opłaty te znacząco zmniejszono kilka lat temu – i obecnie wynoszą:

a)      za założenie księgi wieczystej – 60 zł,

b)      za wpis do księgi wieczystej prawa własności, hipoteki czy służebności – 200 zł za każdy wniosek.

 Zatem za ustanowienie księgi wieczystej, wpis prawa własności oraz wpis hipoteki należałoby zapłacić 60 + 200 + 200 = 460 zł.

Jeśli jest kilku właścicieli mieszkania, wówczas każdy z właścicieli wnosi opłatę proporcjonalnie do swojego udziału w mieszkaniu (np. przy dwóch właścicielach, mających udział po ½ - opłata wyniesie po 100 zł dla każdej z tych osób), jednak taka opłata nie będzie mogła być niższa niż 100 zł.

Na szczęście, wszystkie te opłaty (taksa notarialna, podatek od czynności cywilnoprawnych czy opłaty sądowe) mogą być uiszczane notariuszowi, który sporządza akt, natomiast notariusz przekaże je na rzecz właściwego urzędu skarbowego lub sądu.

 

OPINIOWANIE UMOWY DEWELOPERSKIEJ

Kancelaria Prawnicza Amadeus zatrudnia troje specjalistów z zakresu prawa konsumenckiego. Zapraszamy do zapoznania się z naszą ofertą w zakresie pomocy prawnej przy zakupie mieszkania.

 

(Hubert Schwarz)

ZOBACZ INNE ARTYKUŁY W KATEGORII: umowy deweloperskie

artykuły

30/05/2014
Wybrane problemy prawne w praktyce przedsiębiorców górniczych

Działalność górnicza jest jednym z najbardziej skomplikowanych rodzajów aktywności gospodarczej — i to w wielu wymiarach. Wymusza to na ustawodawcy unormowanie zasad wykonywania takiej działalności.

01/04/2014
Dokumentacja ruchowa zakładu górniczego w świetle przepisu przejściowego rozporządzenia ruchowego

Dokumenty ruchowe zakładów straciły ważność 17 marca 2014 r.

01/01/1900
Zaokrąglanie należności podatkowych, podstaw opodatkowania, odsetek za zwłokę
Zmiana zasad zaokrąglania kwot podatków, podstaw opodatkowania i innych sum w prawie podatkowym
03/09/2011
Plany ruchu po wejściu w życie nowego Prawa geologicznego i górniczego

O tym, co ze starymi planami ruchu zakładów górniczych po wejściu w życie nowego Prawa geologicznego i górniczego, jakie ułatwienia w zakresie planów ruchu przewidują nowe przepisy i czy w każdym przypadku stosuje się tryb uproszczony.