Omówienie przesłanek zasiedzenia nieruchomości gruntowej

PORADA PRAWNA
W SPRAWIE ZASIEDZENIA NIERUCHOMOŚCI

Problem zasiedzenia jest regulowany przepisami art. 172 i nast. Kodeksu cywilnego. I tak, posiadacz nieruchomości nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, a jeśli uzyskał posiadanie w złej wierze – po upływie lat trzydziestu.
Wynika stąd, że dochodząc zasiedzenia przeciwko właścicielowi, trzeba wykazać spełnienie następujących przesłanek:
1) nieprzerwane posiadanie przez 20 lat (lub trzydzieści – w przypadku złej wiary),
2) posiadanie jako posiadacz samoistny.

Ad. 1
Wywody na temat czasu posiadania należy poprzedzić zdefiniowaniem posiadania w dobrej i złej wierze.
Brak w kodeksie cywilnym jednolitej definicji posiadania w dobrej wierze. Należy zatem przyjąć, że dobra wiara w znaczeniu subiektywnym stanowi stan psychiczny określonej osoby polegający na błędnym, lecz w danych okolicznościach usprawiedliwionym, mniemaniu o istnieniu prawa lub stosunku prawnego (tak. J. Gołaczyński [w:] E. Gniewek (red.), System prawa prywatnego, t. IV – Prawo rzeczowe, Warszawa 2005, s. 9).  Innymi słowy, w dobrej wierze jest ten, kto błędnie myśli o istnieniu przysługującego mu prawa lub stosunku prawnego i środkami sobie dostępnymi nie mógł stwierdzić, że jest w błędzie. W omawianym przypadku dobra wiara raczej nie występuje, bowiem zarówno ojciec obecnych właścicielek, jak i same właścicielki wiedzieli o tym, że grunt należy do Uniwersytetu ... . Własność gruntu można również sprawdzić przeglądając księgę wieczystą, w której powinien być ujawniony jako właściciel Uniwersytet.
A zatem mielibyśmy do czynienia z posiadaniem w złej wierze i w związku z tym dłuższym (trzydziestoletnim) okresem posiadania nieruchomości.
Koniecznym do spełnienia jest również warunek nieprzerwanego posiadania przez minimum 30 lat (do chwili obecnej). Art. 340 KC stanowi, że „domniemywa się ciągłość posiadania. Niemożność posiadania wywołana przez przeszkodę przemijającą nie przerywa posiadania”. Do posiadania przez obecnego posiadacza można doliczyć także czas posiadania poprzedniego posiadacza. Stanowi o tym art. 176 § 1 KC, zgodnie z którym „jeżeli podczas biegu zasiedzenia nastąpiło przeniesienie posiadania, obecny posiadacz może doliczyć do czasu, przez który sam posiada, czas posiadania swego poprzednika. Jeżeli jednak poprzedni posiadacz uzyskał posiadanie nieruchomości w złej wierze, czas jego posiadania może być doliczony tylko wtedy, gdy łącznie z czasem posiadania obecnego posiadacza wynosi przynajmniej lat trzydzieści”.

Reasumując, wydaje się, że w opisanym przez Panią stanie faktycznym spełnione są warunki nieprzerwanego posiadania przez trzydzieści lat (jako posiadania w złej wierze).

Ad. 2
Posiadanie nieruchomości jako posiadacz samoistny jest niezwykle istotnym warunkiem, którego niespełnienie dyskwalifikuje możność zasiedzenia gruntu.
Posiadaczem samoistnym jest ten, kto włada faktycznie nieruchomością jak właściciel (art. 336 KC). Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 18 września 2003 r, (sygn. akt I CK 74/02, niepubl.) wskazał, że „konieczne jest zatem - jak wyjaśnił Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 28 kwietnia 1998 r., I CKN 430/98 (OSNC 1999, nr 11, poz. 198) – wykonywanie przez posiadacza czynności faktycznych wskazujących na samodzielny, rzeczywisty, niezależny od woli innej osoby stan władztwa. Mówiąc inaczej, wszystkie dyspozycje posiadacza powinny swą treścią odpowiadać dyspozycjom właściciela, co wcale nie oznacza, że w każdej sytuacji posiadacz musi mieć przekonanie, iż jest właścicielem”.
Wykonywanie prawa własności (przyjmując za art. 140 KC) oznacza korzystanie z rzeczy, a także rozporządzanie nią.
Przekładając to na praktykę, należy znaleźć dowody na to, że przez ponad 30 lat zarówno poprzedni właściciel (ojciec), jak i obecne właścicielki korzystały z nieruchomości jak właściciele. A więc w grę wchodzi pobieranie pożytków (jeśli to ogród, to pielęgnacja, sianie/sadzenie, zbieranie plonów – jeśli takowe były). Zewnętrzną oznaką mogło być też np. ogrodzenie płotem. Na pewno władaniem nieruchomością jak właściciel byłoby oddawanie w najem lub dzierżawę. Z pewnością o posiadaniu samoistnym świadczyć będzie zmiana sposobu korzystania z gruntu, np. wycięcie drzew, albo zasadzenie nowych, albo zmiana przeznaczenia z ogrodu np. na pole itd.

W przedstawionym przez Panią stanie faktycznym pojawia się jedna kwestia, która może wskazywać, że korzystanie z gruntu przez ojca obecnych posiadaczek było posiadaniem zależnym. Wszak „Nowak” pozwolił „korzystać” ze swojej części placu, którą następnie zbył na rzecz Uniwersytetu. Skoro tak, to być może Pani dziadek był tylko posiadaczem zależnym, a więc użytkował tę nieruchomość. Gdyby tak było, to dopiero w przypadku obecnych posiadaczek moglibyśmy mówić o posiadaniu samoistnym. Konkluzja jest taka, że należałoby znaleźć okoliczność świadczącą o tym, że jeszcze Pani dziadek zaczął nieruchomością Uniwersytetu władać jak właściciel. Może zmieniał jej przeznaczenie? Grodził? Rekultywował grunt?

Na uboczu zaznaczę jeszcze, że doktryna i orzecznictwo dopuszczają również zasiedzenie części działki - „co się tyczy nieruchomości gruntowych, to przedmiotem zasiedzenia może być zarówno całość, jak i wyodrębniona część nieruchomości (działka) – tak Sąd Najwyższy w uchwale z 20 stycznia 1956 r., III CO 38/05, OSN 1956, nr 3, poz 88, A. Stelmachowski [w:] (red.) T. Dybowski, System prawa prywatnego, t. III – Prawo rzeczowe, Warszawa 2003, s. 383.

(dodał: Hubert Schwarz)


Tagi: prawo cywilne

artykuły

02/01/2012
Zalety i wady leasingu pracowniczego

W polskiej praktyce praca świadczona poprzez agencje pracy tymczasowej jest stosunkowo nową  formą zatrudniania, której zasady funkcjonowania uregulowane są w ustawie o zatrudnianiu pracowników tymczasowych  z dnia 9 lipca 2003 r. (Dz. U  2003 nr. 166, poz. 1608 ze zm.). Najczęstszym powodem korzystania z usług pracowników tymczasowych jest zapotrzebowanie na pracowników do realizacji nowych projektów, których czas trwania jest ograniczony lub też firma nie może pozwolić sobie na zwiększanie liczby pracowników, a spotrzebuje wykonać dane zadania.

więcej
29/12/2011
współwłasność - rodzaje, sposoby i formy zniesienia współwłasności

Własność nieruchomości może przysługiwać kilku osobom jednocześnie. Współwłasność może być współwłasnością w częściach ułamkowych lub współwłasnością łączną. W przypadku gdy jest współwłasność w częściach ułamkowych każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Współwłasność może być zniesiona na mocy umowy stron lub w postępowaniu nieprocesowym toczącym się przed sądem.

więcej
24/03/2010
sprostowanie świadectwa pracy

Jakie są obligatoryjne elementy świadectwa pracy? W jaki sposób świadectwo prostować? Polecam artykuł o najczęstszych błędach popełnianych przy wystawianiu świadectw pracy.

więcej
16/01/2010
Dowody osobiste bez opłat

Od Nowego Roku wyrobienie dowodu jest wolne od opłat, zarówno w przypadku wydania dokumentu po raz pierwszy, jak również w przypadku jego wymiany wskutek zgubienia, czy kradzieży.

więcej