Podatek od czynności cywilnoprawnych, podatek od darowizny oraz podatek dochodowy przy sprzedaży odziedziczonego mieszkania (nabytego w ramach spadku)

pytanie:
Mieszkanie zostało odziedziczone przez nas po mamie, która zmarła w lipcu 2004 roku. Żadne z nas nie odrzuciło spadku. We wrześniu 2005roku odbyła się rozprawa sądowa w wyniku, której otrzymaliśmy po 50% mieszkania. W chwili obecnej mój brat zakupił inne mieszkanie, natomiast to chciałby sprzedać/oddać. Czy korzystniej ze względów podatkowych jest sprzedać mieszkanie, czy też je darować? Proszę o poinformowanie, jakiej wysokości podatki musielibyśmy zapłacić w obu wariantach, a także o podanie podstawy prawnej.

Odpowiedź:
UWAGA: ODPOWIEDŹ UWZGLĘDNIA STAN PRAWNY Z 2006 ROKU. Jeśli są Państwo zainteresowani tym tematem w aktualnym stanie prawnym, prosimy o złożenie zapytania na www.radca24.pl .

W przypadku umowy sprzedaży:

Ponieważ nabycie udziału w nieruchomości nastąpiło w drodze nabycia (działu) spadku, to dalsza odsprzedaż udziału jest zwolniona z podatku dochodowego zarówno po stronie sprzedawcy, jak i nabywcy.

Podstawa prawna: ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. nr 80, poz. 350 – ze zm.) – w szczególności art. 10 ust. 1 pkt 8, art. 21 pkt 32 lit d oraz art. 28:

Art. 10.
1. Źródłami przychodów są:
(…)
8) odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,
- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany,
(…)

Art. 21.
1. Wolne od podatku dochodowego są:
(…)
32) przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a:
(…)
d) w całości - jeżeli ich nabycie nastąpiło w drodze spadku lub darowizny,
(…)


Podatek od czynności cywilnoprawnych
Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. nr 86, poz. 959 – ze zm.) opodatkowaniu podlega umowa sprzedaży. Stawka podatku wynosi 2% (art. 7), a zwolnienie od tego podatku w Pani sytuacji nie przysługuje.

Wysokość podatku od czynności cywilnoprawnej w przypadku sprzedaży udziału wyniesie 2 % jego wartości rynkowej:

przy założeniu, że wartość rynkowa przedmiotowego udziału wynosi 50.000 zł podatek od zawarcia umowy sprzedaży wyniesie sie 1000 zł. Podatek pobiera notariusz przy sporządzaniu umowy. Strony umowy ponoszą solidarną odpowiedzialność za jego zapłacenie (niezależnie od umowy stron w tym zakresie).


W przypadku umowy darowizny:

1) jako rodzeństwo należą Państwo do grupy I, gdzie kwota wolna od podatku wynosi 9637 zł

2) w takim razie podstawą opodatkowania będzie nadwyżka ponad kwotę wolną od podatku, czyli opodatkowaniu będzie podlegać (50.000 zł wartość udziału - 9.637 zł kwota wolna = 40.363 zł) nadwyżka w wysokości 40.363 zł

3) kwota ta przekracza ostatni próg (20.556 zł) w związku z tym podatek od tej wartości wyniesie 822 zł 20 gr + 7% nadwyżki ponad kwotę 20.556 zł, w rezultacie podatek od darowizny udziału wyniesie 822 zł 20gr + [7% x (40.363 zł - 20.556 zł)] czyli w sumie 822 zł 20 gr + 1386 zł 49 gr = 2208 zł 69 gr


Porównanie syntetyczne obu form (sprzedaży i darowizny)

rodzaj umowy        podatek dochodowy    podatek od czynności cywilnoprawnych    podatek od darowizn
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
umowa sprzedaży        0 zł   [1]                                  2% wartości udziału [2]                  0 zł
umowa darowizny        0 zł                                         0 zł                                        wg skali podatkowej

Skala podatku PCC w Pani przypadku (tj. gdy stronami umowy są brat i siostra) wygląda następująco:

wartość darowizny    wysokość podatku
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
do 9.637 zł włącznie        0%
>9.637 do 19.915           3%
>19.915 do 30.193       308,30 zł + 5% nadwyżki ponad 19.915
>30.193                       822,20 zł + 7% nadwyżki ponad 30.193

----------------------------------------------------------------------------------------------
[1]  Zwolnienie przedmiotowe na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 32 lit d ustawy o PIT
[2]  Art. 1ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy o PCC
----------------------------------------------------------------------------------------------
(dodał: Hubert Schwarz)


Tagi: prawo podatkowe

artykuły

26/04/2012
Dalsze istnienie spółki cywilnej w przypadku śmierci jej wspólnika

Spółką cywilną w rozumieniu art. 860 kodeksu cywilnego, jest stosunek obligacyjny oparty na umowie, w której wspólnicy zobowiązują się do osiągnięcia wspólnego celu gospodarczego przez działanie w sposób oznaczony, w szczególności przez wniesienie wkładów. Zarówno cel gospodarczy, jak i sposób działania muszą być określone w umowie spółki. Dotyczy to również zasad dalszego istnienia spółki w przypadku śmierci jej wspólnika.

więcej
24/04/2012
Rejestracja spółki z o.o. przez Internet

Od dnia 1 stycznia 2012r. można zarejestrować spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością przez Internet.  Wprowadzona nowelizacja ma na celu ułatwienie i przyspieszenie zakładania spółek z o.o., a także ich wpis do Krajowego Rejestru Sądowego. W związku z powyższym została wprowadzona nowelizacja do kodeksu spółek handlowych jak i do ustawy o krajowym rejestrze sądowym. Jak dotąd od złożenia wniosku o rejestrację spółki z o.o. do chwili jej rejestracji mijało kilka tygodni, natomiast teraz rejestracja spółki ma być dokonywana w ciągu 24 godzin.

więcej
01/01/1900
Prekluzja dowodowa w postępowaniu cywilnym
Wybór orzecznictwa w sprawie prekluzji dowodowej w postępowaniu cywilnym
więcej
21/12/2011
Nabywanie akcji własnych przez spółki akcyjne w prawie polskim

Zgodnie z generalnie przyjętą zasadą niedopuszczalne jest nabywanie akcji własnych przez spółki akcyjne. Ustawodawstwa różnych państw stopniowo odstępują od tej reguły ustawiając wyjątki od tego zakazu. O tym, jak do sprawy podszedł ustawodawca polski, traktuje artykuł mec. Moniki Teler.

więcej