Umowa deweloperska

UMOWA DEWELOPERSKA - wybrane zagadnienia

Tematyka umowy deweloperskiej jest trudnym zagadnieniem z kilku powodów. Jednym z najważniejszych jest brak kompleksowego unormowania prawnego. W obecnym stanie prawnym brak jest bowiem ustawy (czy też np. wydzielonej części kodeksu cywilnego) regulującej wyczerpująco stosunki prawne składające się na pojęcie „umowy deweloperskiej”. Szkoda, bowiem taki stan rzeczy rodzi szereg problemów w praktyce, które często rozwiązywane są dopiero na drodze sądowej. Prace nad stosowną ustawą trwają od wielu już lat, jednak nie zakończyły się jeszcze uchwaleniem stosownego aktu, dlatego też do umów deweloperskich należy stosować przepisy kilku aktów, m. in. Kodeksu cywilnego, ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, ustawy z dnia 5 lipca 2001 r. o cenach, ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane czy np. Dyrektywy Parlamentu Europejskiego i Rady nr 98/6/UE z dnia 18 lutego 1998 r. o ochronie konsumentów poprzez wskazywanie cen produktów oferowanych konsumentom. Ponieważ brak jest jednolitego wzoru umowy deweloperskiej, stosowanego powszechnie przez wszystkich deweloperów, może się zdarzyć, że dla poszczególnych wariantów takiej umowy będą miały zastosowanie również inne przepisy, niewymienione powyżej.
Ponieważ pojęcie umowy deweloperskiej jest niejednoznaczne, W chwili obecnej mianem umowy deweloperskiej określa się często cztery różne grupy umów:
a)    umowę rezerwacyjną – zawieraną najczęściej w zwykłej formie pisemnej, jej przedmiotem jest zarezerwowanie określonego lokalu dla nabywcy pod warunkiem uiszczenia zaliczki / opłaty rezerwacyjnej na rzecz dewelopera. Umowy te zawierane są najczęściej jeszcze przed pozyskaniem przez dewelopera pozwolenia na budowę. Kontrakt ten zobowiązuje strony do zawarcia umowy o wybudowanie domu jednorodzinnego / lokalu w budynku wielolokalowym po uzyskaniu pozwolenia budowlanego;
b)    umowy „przedwstępne” – zawarte w zwykłej formie pisemnej – często określane mianem „właściwych umów deweloperskich”, zobowiązują dewelopera do wybudowania domu / lokalu w budynku wielolokalowym, a nadto do podjęcia innych czynności związanych z procesem budowlanym, ewentualnym wyodrębnianiem lokalu, a w końcu – do przeniesienia własności na nabywcę;
c)    umowy „przedwstępne” zawierane w formie aktu notarialnego – odpowiadają treścią umowom deweloperskim wskazanym w lit. b, a różnią się jedynie formą (akt notarialny) oraz zakresem uprawnień nabywcy służących zabezpieczeniu realizacji umowy,
d)    umowy „finalne”, przenoszące własność nieruchomości / lokalu na rzecz nabywcy, zawierane są w formie aktu notarialnego i są ostatnim ogniwem współpracy dewelopera z nabywcą. Umowy takie mogą również zawierać postanowienia dot. powierzenia deweloperowi lub osobie trzeciej zarządzania nieruchomością przez określony czas od zawarcia umowy.
Najbardziej pojęciu umowy deweloperskiej odpowiadają umowy sklasyfikowane w grupie b oraz c – a więc „umowy przedwstępne”.
Sąd Najwyższy w kilku orzeczeniach wskazał, że umowa deweloperska nie jest umową przedwstępną, o której mowa w art. 389 Kodeksu cywilnego. Bez rozwijania wątku prawnego stwierdzić należy, że taka sytuacja jest korzystniejsza z punktu widzenia nabywcy, albowiem nie ogranicza wysokości odszkodowania do tzw. ujemnego interesu umownego. Odszkodowanie wypłacane przez dewelopera będzie uwzględniać zatem pełną stratę nabywcy, zaś należne będzie w każdym przypadku niewykonania lub nienależytego wykonania umowy deweloperskiej przez dewelopera.

Dlaczego umowa deweloperska jest tak ważna? Przede wszystkim z uwagi na swój przedmiot  - dotyczy bowiem niezwykle ważnej społecznie materii, jaką jest budownictwo mieszkaniowe. Umowa taka określa uprawnienia i obowiązki Stron rozłożone w czasie (bo deweloper dopiero rozpocznie – lub jest w trakcie budowy lokalu). Pamiętać należy, że klient – nabywca lokalu, wpłaca całość ceny z reguły przed wybudowaniem lokalu – i choćby z tego powodu klient powinien zadbać, by umowa zawarta z deweloperem odpowiednio chroniła jego pozycję.
Ponieważ zdecydowana większość nabywców lokali mieszkalnych to konsumenci, to ważnym z ich punktu widzenia będzie tematyka niedozwolonych klauzul w umowach, nazywanych inaczej „klauzulami abuzywnymi”. Ogólnie ujmując są to takie postanowienia umów, które nie zostały z klientem indywidualnie uzgodnione, a kształtują jego prawa lub obowiązki sprzecznie z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy (art. 3851 § 1 KC). Kodeks przykładowo wymienia klauzule abuzywne, uznając za niedozwolone te, które:
1)  wyłączają lub ograniczają odpowiedzialność względem konsumenta za szkody na osobie,
2)  wyłączają lub istotnie ograniczają odpowiedzialność względem konsumenta za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania,
3)  wyłączają lub istotnie ograniczają potrącenie wierzytelności konsumenta z wierzytelnością drugiej strony,
4)  przewidują postanowienia, z którymi konsument nie miał możliwości zapoznać się przed zawarciem umowy,
5)  zezwalają kontrahentowi konsumenta na przeniesienie praw i przekazanie obowiązków wynikających z umowy bez zgody konsumenta,
6)  uzależniają zawarcie umowy od przyrzeczenia przez konsumenta zawierania w przyszłości dalszych umów podobnego rodzaju,
7)  uzależniają zawarcie, treść lub wykonanie umowy od zawarcia innej umowy, nie mającej bezpośredniego związku z umową zawierającą oceniane postanowienie,
8)  uzależniają spełnienie świadczenia od okoliczności zależnych tylko od woli kontrahenta konsumenta,
9)  przyznają kontrahentowi konsumenta uprawnienia do dokonywania wiążącej interpretacji umowy,
10)  uprawniają kontrahenta konsumenta do jednostronnej zmiany umowy bez ważnej przyczyny wskazanej w tej umowie,
11)  przyznają tylko kontrahentowi konsumenta uprawnienie do stwierdzania zgodności świadczenia z umową,
12)  wyłączają obowiązek zwrotu konsumentowi uiszczonej zapłaty za świadczenie nie spełnione w całości lub części, jeżeli konsument zrezygnuje z zawarcia umowy lub jej wykonania,
13)  przewidują utratę prawa żądania zwrotu świadczenia konsumenta spełnionego wcześniej niż świadczenie kontrahenta, gdy strony wypowiadają, rozwiązują lub odstępują od umowy,
14)  pozbawiają wyłącznie konsumenta uprawnienia do rozwiązania umowy, odstąpienia od niej lub jej wypowiedzenia,
15)  zastrzegają dla kontrahenta konsumenta uprawnienie wypowiedzenia umowy zawartej na czas nieoznaczony, bez wskazania ważnych przyczyn i stosownego terminu wypowiedzenia,
16)  nakładają wyłącznie na konsumenta obowiązek zapłaty ustalonej sumy na wypadek rezygnacji z zawarcia lub wykonania umowy,
17)  nakładają na konsumenta, który nie wykonał zobowiązania lub odstąpił od umowy, obowiązek zapłaty rażąco wygórowanej kary umownej lub odstępnego,
18)  stanowią, że umowa zawarta na czas oznaczony ulega przedłużeniu, o ile konsument, dla którego zastrzeżono rażąco krótki termin, nie złoży przeciwnego oświadczenia,
19)  przewidują wyłącznie dla kontrahenta konsumenta jednostronne uprawnienie do zmiany, bez ważnych przyczyn, istotnych cech świadczenia,
20)  przewidują uprawnienie kontrahenta konsumenta do określenia lub podwyższenia ceny lub wynagrodzenia po zawarciu umowy bez przyznania konsumentowi prawa odstąpienia od umowy,
21)  uzależniają odpowiedzialność kontrahenta konsumenta od wykonania zobowiązań przez osoby, za pośrednictwem których kontrahent konsumenta zawiera umowę lub przy których pomocy wykonuje swoje zobowiązanie, albo uzależniają tę odpowiedzialność od spełnienia przez konsumenta nadmiernie uciążliwych formalności,
22)  przewidują obowiązek wykonania zobowiązania przez konsumenta mimo niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania przez jego kontrahenta,
23)  wyłączają jurysdykcję sądów polskich lub poddają sprawę pod rozstrzygnięcie sądu polubownego polskiego lub zagranicznego albo innego organu, a także narzucają rozpoznanie sprawy przez sąd, który wedle ustawy nie jest miejscowo właściwy.

Jaki jest skutek zamieszczenia w umowie takich klauzul? Bezskuteczność. Otóż nawet w przypadku, gdy umowa zawiera niedozwolone postanowienia, to są one względem konsumentów bezskuteczne – deweloper nie może z nich skorzystać.

Organem ustawowo powołanym do badania wzorców umów stosowanych przez przedsiębiorców w stosunkach z konsumentami jest Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Prezes UOKiK prowadzi rejestr niedozwolonych klauzul umownych, pośród których znaleźć można również klauzule zakwestionowane w umowach deweloperskich. Rejestr dostępny jest pod adresem www.uokik.gov.pl. Zakaz stosowania klauzul wpisanych do rejestru obowiązuje nie tylko dewelopera, który takie klauzule stosował, ale również wszystkich innych, którzy albo takie klauzule stosują lub zechcieliby stosować. Zakaz jest skuteczny również względem klauzul o identycznym znaczeniu, lecz z nieco zmienionym brzmieniem.
Najczęściej kwestionowane klauzule umowne dotyczyły takich zagadnień, jak:
a)    waloryzacja ceny, w tym dokonywanej np. wskutek zmiany stawki VAT,
b)    ograniczenie lub wyłączenie uprawnień konsumenta na wypadek opóźnienia dewelopera, bądź też nienależytego wykonania przezeń umowy,
c)    maksymalne wysokości kar umownych oraz odstępnego,
d)    uprawnienie dewelopera do odstąpienia od umowy na wypadek niezapłacenia ceny lub jej części przez konsumenta,
e)    nierówności praw i obowiązków stron (w ogólności),
f)    wyłączenie lub istotnie ograniczenie potrącenia wierzytelności,
g)    uprawnienie dewelopera do jednostronnej zmiany umowy bez ważnej przyczyny.

Prawidłowo sporządzona umowa deweloperska powinna zawierać co najmniej:
- dokładny opis przedmiotu transakcji (lokal),
- cenę, sposób jej zapłaty, terminy zapłaty poszczególnych rat,
- termin zakończenia budowy,
- termin odbioru mieszkania,
- termin zawarcia umowy przenoszącej własność,
- warunki usuwania usterek (a także gwarancja, jeśli występuje),
- kary umowne za opóźnienia,
- warunki rozwiązania umowy,
- załączniki: rzut graficzny lokalu, specyfikę materiałów budowlanych i wykończeniowych, standard wykończenia.
Nie jest to kompletna lista, lecz raczej wyszczególnienie najważniejszych części składowych umowy deweloperskiej.
Zainteresowanych tą tematyką zapraszam na prelekcję pt.: „Pułapki w umowach deweloperskich – ryzyko oraz ukryte koszty zakupu nieruchomości”, które odbędą się w sobotę 25 X oraz niedzielę 26 X w trakcie Dolnośląskich Targów Mieszkań.
(Hubert Schwarz)


Tagi: nieruchomości, lokale, prawa spółdzielcze

artykuły

26/04/2012
Dalsze istnienie spółki cywilnej w przypadku śmierci jej wspólnika

Spółką cywilną w rozumieniu art. 860 kodeksu cywilnego, jest stosunek obligacyjny oparty na umowie, w której wspólnicy zobowiązują się do osiągnięcia wspólnego celu gospodarczego przez działanie w sposób oznaczony, w szczególności przez wniesienie wkładów. Zarówno cel gospodarczy, jak i sposób działania muszą być określone w umowie spółki. Dotyczy to również zasad dalszego istnienia spółki w przypadku śmierci jej wspólnika.

więcej
24/04/2012
Rejestracja spółki z o.o. przez Internet

Od dnia 1 stycznia 2012r. można zarejestrować spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością przez Internet.  Wprowadzona nowelizacja ma na celu ułatwienie i przyspieszenie zakładania spółek z o.o., a także ich wpis do Krajowego Rejestru Sądowego. W związku z powyższym została wprowadzona nowelizacja do kodeksu spółek handlowych jak i do ustawy o krajowym rejestrze sądowym. Jak dotąd od złożenia wniosku o rejestrację spółki z o.o. do chwili jej rejestracji mijało kilka tygodni, natomiast teraz rejestracja spółki ma być dokonywana w ciągu 24 godzin.

więcej
30/12/2009
minimalne wynagrodzenie w 2010 r.

Wysokość minimalnego wynagrodzenia w 2010 r. wzrośnie o 41 zł i wyniesie 1317 zł.

więcej
01/01/1900
podział majątku wspólnego po ustaniu małżeństwa, po orzeczeniu separacji lub po zniesieniu wspólności majątkowej (zawarciu "intercyzy")
Jak najkorzystniej dokonać podziału majątku wspólnego po rozwodzie (przez byłych małżonków) - odpowiedź na pytanie użytkownika serwisu www.radca24.pl
więcej