Kto jest uprawniony po śmierci najemcy do przejęcia mieszkania?

Po śmierci najemcy w stosunek najmu wstępują z mocy prawa jego najbliżsi wspólnie z nim zamieszkujący, uprawnienie to dotyczy także osób pozostających w faktycznym pożyciu, niezależnie od płci.
Najem lokalu mieszkalnego jest stosunkiem umownym łączącym wynajmującego – właściciela mieszkania z najemcą – lokatorem. Śmierć najemcy powoduje prawnie doniosłe skutki – co do zasady umowa najmu powinna wygasnąć, ponieważ prawo nie przewiduje instytucji „dziedziczenia najmu lokalu mieszkalnego”.
Przepisy prawa chronią jednak najbliższych najemcy, wspólnie z nim zamieszkujących, z tego względu, że stosunek najmu służy zaspakajaniu podstawowej potrzeby ludzkiej, jaką jest zapewnienie mieszkania. Stąd też regulacja art. 691 § 1 Kodeksu cywilnego przewidująca w razie śmierci najemcy  wstąpienie w stosunek najmu jego najbliższych. Omawiany przepis dotyczy stosunku najmu lokalu mieszkalnego, także zawartego na podstawie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego. Wstąpienie w stosunek najmu następuje z mocy prawa, co oznacza zmianę tylko jednego elementu z tego stosunku – osoby najemcy – bez wpływu na warunki zawartej umowy, która w pozostałym zakresie utrzymuje się w pierwotnej postaci. Główną zaletą wstąpienia w już istniejący stosunek najmu jest zachowanie pierwotnych warunków umowy, także co do stawek czynszu.
Wstąpienie w prawa najemcy lokalu mieszkalnego dotyczy następujących kategorii osób:
1.    małżonka niebędącego współnajemcą lokalu,
2.    dzieci najemcy i jego współmałżonka,
3.    innych osób, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, oraz
4.    osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą.

Sformułowanie „osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą” wskazuje na faktyczną więź łączącą daną osobę z najemcą. Więź ta polega na wspólnym pożyciu, dot. zarówno więzi uczuciowej, jak i fizycznej obejmując wspólnotę gospodarczą. Osobą faktycznie pozostającą we wspólnym pożyciu jest osoba spełniająca ww. warunki, niezależnie od płci. Taką też w dniu 28 listopada 2012 r. podjął uchwałę Sąd Najwyższy (III CZP 65/12) „osobą faktycznie pozostającą we wspólnym pożyciu z najemcą - w rozumieniu art. 691 § 1 KC - jest osoba połączona z najemcą więzią uczuciową, fizyczną i gospodarczą także osoba tej samej płci.” Uchwała ta wychodzi naprzeciw potrzebom osób będących w związkach homoseksualnych przewidując wstąpienie w stosunek najmu po zmarłym najemcy, bez względu na płeć drugiego partnera.

Warunkiem wstąpienia w stosunek najmu lokalu mieszkalnego jest zamieszkiwanie z najemcą w tym lokalu w chwili jego śmierci. Ww. regulacji nie stosuje się w sytuacji śmierci jednego ze współnajemców lokalu mieszkalnego.

Wstąpienie w stosunek najmu następuje z mocy prawa, niezależnie od chęci pozostania osób najbliższych w dotychczas zajmowanym ze zmarłym lokalu mieszkalnym. W sytuacji, gdy osoby, które wstąpiły w stosunek najmu, chcą się wyprowadzić, to mogą umowę najmu wypowiedzieć, chociażby umowa najmu została zawarta na czas oznaczony.