czym jest wspólnota mieszkaniowa?

Wspólnota mieszkaniowa – pojęcie, sposoby powstania, status podmiotowy, uprawnienia wspólnoty związane z dochodzeniem roszczeń przez sądem.  
Wspólnota mieszkaniowa - ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, nie jest osoba prawną, ma zdolność prawną, zdolność sądową, może pozywać i być pozywana, może zaciągać zobowiązania.

Definicja wspólnoty mieszkaniowej została zawarta w art. 6 ustawy o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 r. (DZ. U. 2000, Nr 80, poz. 930), zgodnie z którym: ,,Ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową”. Wspólnota mieszkaniowa powstaje z chwilą wyodrębnienia co najmniej jednej odrębnej własności lokalu. Wspólnota mieszkaniowa powstaje automatycznie bez względu na wolę właścicieli lokali. Nie podlega rejestracji w Krajowym Rejestrze Sądowym czy też w Ewidencji Działalności Gospodarczej (R. Strzelczyk, A. Turlej, Własność lokali. Komentarz, Legalis).

Wspólnota mieszkaniowa może powstać w sposób pierwotny w przypadku spełnienia się dwóch przesłanek - pierwszej ustanowienia odrębnej własności lokali, drugiej istnienia przynajmniej dwóch właścicieli lokali lub  w sposób pochodny - w wyniku podziału lub łączenia się innych wspólnot mieszkaniowych.

Odrębna własność lokalu może powstać na mocy orzeczenia sądowego znoszącego współwłasność nieruchomości (tak: uchwała SN, III CZP 31/74, Legalis ,, Ustanowienie odrębnej własności lokali jest dopuszczalne także w sądowym postępowaniu o zniesienie współwłasności”) lub na mocy orzeczenia sądowego wydanego w postępowaniu dotyczącym działu spadku lub podziału majątku wspólnego małżonków.

Natomiast na gruncie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych wyróżnia się dwa sposoby powstania wspólnoty mieszkaniowej:

1) większość właścicieli może utworzyć wspólnotę;

2) powstanie z mocy prawa z chwilą, gdy w określonym budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości została wyodrębniona własność wszystkich lokali, natomiast nie jest już konieczne, aby właściciele lokali nie pozostawali jednocześnie członkami spółdzielni (R. Strzelczyk, A. Turlej, Własność lokali. Komentarz, Legalis).

Ad 1. Art. 24 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych stanowi, iż większość właścicieli lokali w budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości, obliczana według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej, może podjąć uchwałę, że w zakresie ich praw i obowiązków oraz zarządu nieruchomością wspólną będą miały zastosowanie przepisy ustawy o własności lokali.

Ad 2. Drugi sposób powstania wspólnoty przewiduje art. 26 ust. 1 powołanej ustawy ,,jeżeli w określonym budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości została wyodrębniona własność wszystkich lokali, po wyodrębnieniu własności ostatniego lokalu stosuje się przepisy ustawy o własności lokali, niezależnie od pozostawania przez właścicieli członkami spółdzielni”.

Niezależnie od powyższych przepisów wspólnota mieszkaniowa może powstać  w razie likwidacji, postępowania upadłościowego albo postępowania egzekucyjnego z nieruchomości spółdzielni.

Odnośnie statusu podmiotowego wspólnoty, wspólnota nie jest osobą prawną, ale ma zdolność prawną ( tak: uchwała SN, III CZP 5/06 ,,wspólnotę mieszkaniową należy niewątpliwie zaliczyć do wymienionej w art. 331 KC kategorii jednostek organizacyjnych niebędących osobami prawnymi, ale wyposażonymi w zdolność prawną”). Wspólnota ma zdolność sądową, może pozywać i być pozywana, może zaciągać zobowiązania. Zakres zdolności prawnej wspólnoty został w ustawie o własności lokali ograniczony do nabywania praw i obowiązków związanych wyłącznie z zarządem nieruchomością wspólną. Powyższe znajduje potwierdzenie w treści postanowienia art. 17 ustawy o własności lokalu, regulującym odpowiedzialność wspólnoty oraz właścicieli lokali wyłącznie za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej. Prawa i obowiązki nabywane przez wspólnotę mieszkaniową przysługują więc ogółowi właścicieli lokali. Spostrzeżenie to odnosi się w szczególności do praw majątkowych, które należą wspólnie do właścicieli lokali na zasadzie wspólności w częściach ułamkowych. Zgodnie z art. 3 ust. 3 ustawy o własności lokali udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Wspólnota mieszkaniowa nabywa prawa i zaciąga zobowiązania dla tworzącego ją grona właścicieli lokali.              

Zdolność sądowa wspólnoty mieszkaniowej oznacza, ze wspólnota mieszkaniowa może pozywać i być pozywana przez sąd. Z reguły wspólnota mieszkaniowa będzie występować w procesie jako strona powodowa lub pozwana. Organem uprawnionym do reprezentacji dużej wspólnoty mieszkaniowej jest zarząd stosownie do art. art. 21 ustawy o własności lokali.

Spory sądowe mogą dotyczyć relacji wspólnoty mieszkaniowej z osobami trzecimi lub z jej członkami.

Zgodnie z art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Powództwo może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. Zaskarżona uchwała podlega wykonaniu, chyba że sąd wstrzyma jej wykonanie do czasu zakończenia sprawy.

Stosownie natomiast do art. 16 ustawy o własności lokali jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości.

W razie natomiast zalegania przez właściciela z opłatami wspólnota może pozywać właściciela o zapłatę: należności z tytułu kosztów zarządu mogą być dochodzone w postępowaniu upominawczym, bez względu na ich wysokość (art. 15 ust. 2 ustawy o własności lokali).

Nie ma również przeszkód, aby wspólnota mieszkaniowa mogła występować w innej niż strona, roli procesowej - w szczególności jako interwenient główny, czy uboczny, a także jako wnioskodawca i uczestnik w postępowaniu nieprocesowym (R. Strzelczyk, A. Turlej, op. cit.).

W uchwale z dnia 23.9.2004 r., sygn. akt III CZP 48/04 Sąd Najwyższy stwierdził, że ,,wspólnota mieszkaniowa nie posiada legitymacji czynnej do dochodzenia roszczeń odszkodowawczych związanych z wadami fizycznymi nieruchomości wspólnej w stosunku do sprzedawcy odrębnej własności lokalu mieszkalnego, chyba że właściciel lokalu przelał na nią te roszczenia” (uchwała SN, III CZP 48/04, Legalis). Powyższą linię orzecznictwa podtrzymuje Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 14.3.2007 r., wydanym w sprawie I CSK 387/06, wskazując, że wspólnota mieszkaniowa ma zdolność prawną ograniczoną tylko do nabywania praw i obowiązków związanych wyłącznie z zarządem nieruchomością wspólną. ,,Roszczenia właścicieli lokali dotyczące obniżenia ceny, związane z nabyciem z wadami fizycznymi części wspólnych budynku oraz z tytułu naprawienia szkody związanej z wadami, powstałej w wyniku nienależytego wykonania tych umów, nie mieszczą się w granicach tej zdolności. Roszczenie z tytułu rękojmi o obniżenie ceny jest instrumentem przywrócenia ekwiwalentności świadczeń w ramach indywidualnej umowy sprzedaży, a nie sposobem realizacji interesu wspólnotowego. Luźny charakter tego roszczenia z zarządem nieruchomością wspólną wyklucza przyjęcie, że jest to działanie w ramach zarządu. Każdemu nabywcy odrębnej własności lokalu przysługują kontraktowe roszczenia odszkodowawcze związane z wadami nieruchomości wspólnej, choć ich specyfika polega na tym, że dotyczą one współwłasności wszystkich właścicieli lokali” (wyrok SN, I CSK 387/06, Legalis).