Czy możliwe jest zrzeczenia się prawa użytkowania wieczystego?
Użytkowanie wieczyste jest prawem na rzeczy cudzej związanym z obowiązkiem ponoszenia opłat z tego tytułu na rzecz właściciela. Sytuacja komplikuje się, gdy użytkownik wieczysty zaprzestaje wykorzystywania gruntu. Grunt przestaje przynosić zyski tylko generuje koszty i w konsekwencji użytkownik wieczysty poszukuje możliwości uwolnienia się od obowiązku uiszczania opłat. Czy dopuszczalne jest więc zrzeczenie się prawa użytkowania wieczystego?
Użytkowanie wieczyste, uregulowane w Kodeksie cywilnym, jest prawem czasowym, ustanawianym maksymalnie na okres 99 lat, jednak nie krótszym niż lat 40. Użytkowanie wieczyste może być ustanawiane na wszelkich gruntach, bez względu na ich położenie i przeznaczenie, stanowiących własność Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków. Użytkowanie wieczyste może być ustanowione na rzecz dowolnej osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej nieposiadającej osobowości prawnej, którym ustawa przyznaje zdolność prawną a więc po stronie użytkownika nie występują żadne ograniczenia podmiotowe. Z racji tego, że użytkowanie wieczyste jest prawem na rzeczy cudzej, konieczne jest uiszczanie uregulowanych w umowie opłat na rzecz właściciela – pierwszej w wysokości od 15% do 25% oraz następnie rocznych. Wysokość opłaty za użytkowanie wieczyste uzależniona jest od celu, na jaki nieruchomość została oddana w użytkowanie i może podlegać co trzy lata aktualizacji, co często oznacza podwyżki.
Kres użytkowania wieczystego następuje w upływu czasu, na jaki zostało zawarte; dobrowolnego rozwiązania za porozumieniem stron; rozwiązania przymusowego; konfuzji; zrzeczenia się tego prawa oraz przekształcenia w prawo własności (A. Cisek [w:] E. Gniewek (red.) Prawo rzeczowe, Warszawa 2005, s. 147)
Dopuszczalność zrzeczenia się prawa użytkowania wieczystego gruntu w obecnym stanie prawnym nie budzi wątpliwości – przyjmuje się, że zrzeczenie się prawa użytkowania wieczystego powoduje jego wygaśnięcie na podstawie stosowanego w drodze analogii art. 246 Kodeksu cywilnego, dotyczącego zrzeczenia się ograniczonych praw rzeczowych. Taką argumentację przyjął Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 19 maja 2006 r., sygn. akt III CZP 26/06, przeprowadzając wnioskowanie „z mniejszego na większe” oraz „przez analogię”: „skoro według art. 246 KC można zrzec się słabszego prawa rzeczowego ograniczonego, to również można zrzec się silniejszego prawa użytkowania wieczystego [...], zasadnicze zaś podobieństwo między prawem użytkowania wieczystego a prawami rzeczowymi ograniczonymi polega na tym, że w obu wypadkach mamy do czynienia z prawami na rzeczy cudzej.”
Zrzeczenie się prawa użytkowania wieczystego wymaga zachowania formy aktu notarialnego oraz dokonania wpisu w księdze wieczystej, ponieważ do przeniesienia prawa użytkowania wieczystego, stosuje się odpowiednio przepisy Kodeksu cywilnego o przeniesieniu własności (K. Pietrzykowski [w:] K. Pietrzykowski (red.), Kodeks cywilny. Komentarz do artykułów 1 – 44911, tom 1, Warszawa 2008, s. 762).
Użytkownik wieczysty może się zrzec prawa użytkowania wieczystego tylko na rzecz podmiotu będącego właścicielem gruntu. Skuteczne złożenie oświadczenia woli o zrzeczeniu się prawa użytkowania wieczystego powoduje jego wygaśnięcie.