Decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla inwestycji innych niż inwestycje celu publicznego, ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy, stosownie do art. 4 ust. 2 pkt 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z dnia 27 marca 2003 r. (Dz.U. Nr 80, poz.717 z późn. zm.).
Wydanie decyzji o warunkach zabudowy, ustalającej warunki i zasady zagospodarowania terenu, uzależnione jest od spełnienia łącznie następujących przesłanek określonych w art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:
1.    co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;
2.    teren ma dostęp do drogi publicznej;
3.    istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;
4.    teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;
5.    decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Pierwsza z wyżej opisanych przesłanek stanowi realizację zasady dobrego sąsiedztwa, nakazującą inwestorowi dostosowanie się do określonych cech istniejącej już zabudowy na działkach sąsiednich, aby zapewnić ład przestrzenny terenu. W doktrynie oraz orzecznictwie wskazuje się, że przez działkę sąsiednią należy rozumieć nie tyko zabudowaną działkę przylegającą do działki na której jest planowana inwestycja, ale także działkę, która nie znajduje się w bezpośrednim sąsiedztwie, a jedynie w odległości pozwalającej na utrzymanie istniejącego ładu przestrzennego. Warunki, jakie powinna spełniać nowa zabudowa, zostały określone w Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego z dnia 26 sierpnia 2003 r. (Dz.U.  Nr 164, poz. 1588).
Działka sąsiednia musi mieć dostęp do tej samej drogi publicznej, co działka na której planowana jest inwestycja. Definicja dostępu do drogi publicznej została umieszczona w art. 2 pkt 14 ustawy, zgodnie z którą przez dostęp do drogi publicznej należy rozumieć bezpośredni dostęp do tej drogi albo dostęp do niej przez drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej. Z definicji zawartej w ustawie wynika, że połączenie z drogą publiczną może być bezpośrednie lub pośrednie przez drogę wewnętrzną lub wskutek ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego umożliwiającego przejazd do drogi publicznej.
Oprócz spełnienia w/w warunków, działka na której jest planowana inwestycja powinna być uzbrojona lub musi mieć przynajmniej zaprojektowane uzbrojenie (warunek, o którym mowa w pkt 3 uznaje się za spełniony, jeżeli wykonanie uzbrojenia terenu zostanie zagwarantowane w drodze umowy zawartej między właściwą jednostką organizacyjną a inwestorem), a więc konieczne jest zapewnienie urządzeń, które pozwolą na korzystanie z budynku zgodnie z jego przeznaczeniem. Przez uzbrojenie należy rozumieć zatem, stosownie do postanowienia art. 2 pkt 13 ustawy o gospodarce nieruchomościami urządzenia wodociągowe, kanalizacyjne, ciepłownicze, elektryczne, gazowe i telekomunikacyjne wybudowane pod ziemią, na ziemi albo nad ziemią.

Decyzję o warunkach zabudowy wydaje, na wniosek inwestora, wójt, burmistrz lub prezydent miasta po uzgodnieniu z innymi organami (np. wojewódzkim konserwatorem zabytków – w odniesieniu do obszarów i obiektów objętych ochroną konserwatorską).
Wniosek o wydanie decyzji powinien zawierać sposób zagospodarowania działki oraz charakterystykę zabudowy i zagospodarowania terenu , istotne parametry techniczne inwestycji, zapotrzebowanie na wodę, energię, sposób odprowadzania ścieków. Do wniosku należy złożyć kopię mapy zasadniczej z wyrysowanymi granicami terenu inwestycji, wypis z ewidencji gruntów.
Do postępowania w sprawie decyzji o warunkach zabudowy mają zastosowanie przepisy Kodeksu postępowania administracyjnego. Od decyzji przysługuje odwołanie do Samorządowego Kolegium Odwoławczego za pośrednictwem organu, który ją wydał, w terminie 14 dni od jej otrzymania, zaś na decyzję kolegium można wnieść skargę do wojewódzkiego sądu administracyjnego w ciągu 30 dni od jej otrzymania.